집을 사시려구요??
상담을 하다보면 꽤 많은 사람들이 집 때문에 고민을 하는 것을 알 수 있다. 그리고 많은 사람들이 집을 사려고 굉장히 많은 노력을 한다. 처음에는 집을 사려고 하는 거니까, 삶의 안정을 위한 것이니까.. 라고 그냥 그러려니 생각을 해왔는데 실제로 집을 산다는 것이 어떤 의미를 가지며 또한 꼭 그래야 하는가? 라는 생각을 하다 보니까 집을 산다는 것이 그다지 현명하지 않은 판단일 수 있다는 생각을 하게 되었다.
사람들이 집을 왜 사는 걸까? 그 이유중에 가장 큰 것이 재테크라고 생각한다는 것이다. 그런데 정말 집을 사는 것이 재테크에 도움이 되는 걸까? 집 값이 오르니까.. 라고 단순히 생각하면 오산이다. 너무 쉬운 답은 답이 아닐 확률이 높다는 것을 꼭 기억해야 한다.
집은 자산일까? 부채일까?
자산이라 함은 소유하고 있음으로서 지속적으로 이득을 주는 것을 자산이라고 하고, 소유함으로서 지속적으로 손해를 끼치는 것을 부채라고 했을 때, 집은 어느 쪽에 속하는 것일까?
부자 아빠 가난한 아빠라는 책을 보면 자세히 나와 있지만 집은 부채이다. 집은 소유하고 있으면 유지 보수비가 들 뿐만아니라 감가상각에 세금까지 나온다. 그야말로 부채 덩어리 인 것이다.
이해가 안간다면 조금 더 설명을 해 보자.
집을 가지고 있다고 치자. 1억짜리 30평 집을 가지고 있다고 치자. 그리고 그것이 2억이 되었다 치고, 그 다음 그 돈을 현금화 하려면 어떻게 해야 할까? 집을 팔아야 한다. 그러면 당장 어디로 갈 수 있겠는가? 더 작은 집으로 가거나 더 안좋은 동네로 이사가지 않는다면 아마 새로 이사갈 집도 2억쯤 할거다. 그러면 이 집이 나에게 이득을 주었는가? 아니면 손해만 주었는가? 세금과 유지보수비는 계속 지급되었을 테니 이 집은 나에게는 손실인 것이다.
또 있다. 1억 짜리 집이 자고나면 2억이 되어 있을까? 부동산에서는 쉽게 억억 하기 때문에 굉장히 크게 이익을 보는 듯 생각이 들기도 하겠지만 사실 생각해보면 그렇지도 않다. 10억 짜리가 1억 올라봐야 10% 수익을 낸 것 뿐이다. 그런데 실제로 그 정도 돈을 가지고 수익사업을 한다면 그정도 수익을 내는 것은 그다지 어렵지 않다. 예를 들어서 작년 나의 펀드 수익률은 무려 54%에 달한다. 10억을 넣어두었다면 5억 4천만원의 이익을 본 것이다. 과연 10%의 이익이 높은 기대수익이라고 할 수 있을까? 나는 그렇게 생각하지 않는다.
그리고 마지막으로 집이 돈이 되는 것은 남의 돈으로 돈을 벌기 때문에 이익이 된다고 하기도 한다. 지렛대효과 라고도 하는데, 집에 담보를 잔뜩 얻어서 집을 산 다음에 이자를 감당하고 남을 정도의 수익을 내고 파는 것을 말한다. 예를 들어 1억짜리 집을 2천만원에 사고 8천만원의 빚을 지고 80만원의 이자를 냈다고 치고, 이 집을 1억 2천만원에 팔면 1920만원의 이익이 나는데, 이것은 2천만원(초기 투자비)의 거의 100%에 가까운 경이적인 수익이기 때문이다. 그런데 뭐가 나쁘다는 걸까?
이 마지막 문제가 결국 그 유명한 미국의 서브 프라임 모기지론 사태를 불러 일으키는 근본적인 마인드 이다.
미국에서는 집을 살때 아주 적은 돈 만으로 살 수 있다. 그리고 나머지는 거의 30년에 가까운 장기 할부로 집을 구매하게 된다. 그리고 이자를 내면서 살게 되는 것이다. 그런데 서브 프라임이라는 것은 신용이 낮은 사람 즉 이자를 감당하기 어려운 사람들이라는 의미다. 그들은 앞으로 집값이 오를 것이라는 전망을 가지고 집을 샀고, 그 뒤에 이자를 못 값을 정도가 되면 집을 팔아서 남은 빚을 모두 청산하고 나서도 이익이 남을 것이다는 예상을 하고 집을 샀다는 의미이다. 그런데 문제는 이 이론은 집값이 지속적으로 오르지 않으면 유지되지 않는 시스템이라는 것이다. 지금 미국에서는 이런 사람들 중에 이자를 감당하지 못해서 집을 팔려는 사람이 늘어났고, 그 때문에 시장에 팔려고 내놓은 집이 늘어났다. 결국 시장에서 공급이 많아지면 가격은 내려가게 되고, 이 사람들은 집을 팔아도 이자를 모두 탕감하지 못하는 사태까지 오게 되는 것이다. 그러다 보면 그 남은 이자들은 결국 금융부실로 이어지게 되는 것이고, 이것이 서브 프라임 모기지론의 본질인 것이다.
어디서 많이 듣던 이야기 아닌가? 대부분의 사람들이 융자를 끼고 집을 사겠다고 한다면 기본적으로 저런 생각으로 집을 사겠다는 것을 의미한다. 집을 사겠다는 사람들 중에서 1억이 넘는 융자를 받아서 집을 사겠다고 하는 사람들이 있다. 기본적으로 한달에 약 100만원(연 10%이자 기준) 가량의 지출이 새로 생긴다는 것을 의미한다. 그러고도 생활이 아무 문제 없이 유지가 된다면야 상관 없지만 한국에서 월급쟁이로 살아간다는 것이 그렇게 녹녹한 생활은 아닐 것이다. 한달에 100만원씩이나 여유자금을 두면서 사는 집이 그다지 많지는 않다. 게다가 그 자금들이 대부분 이자로 나가는 돈이고, 또한 집 값이 오르지 않으면 그냥 그대로 부실로 이어질 수 있는 것이다. 그 돈을 모두 값을 때 까지 그저 괴롭고 지난하고 쪼들리는 삶을 살아야 한다는 것을 의미한다.
집을 사고 싶은가? 융자 없이 집을 살 수 없다면 집을 사지 않는 편이 더 안전할 것이다. 그 돈으로 차라리 펀드에 투자하는 편이 10년 20년 뒤에 2-3배쯤 큰 집을 당신에게 선사할 것이다.
타로마스터 최정안.
상담을 하다보면 꽤 많은 사람들이 집 때문에 고민을 하는 것을 알 수 있다. 그리고 많은 사람들이 집을 사려고 굉장히 많은 노력을 한다. 처음에는 집을 사려고 하는 거니까, 삶의 안정을 위한 것이니까.. 라고 그냥 그러려니 생각을 해왔는데 실제로 집을 산다는 것이 어떤 의미를 가지며 또한 꼭 그래야 하는가? 라는 생각을 하다 보니까 집을 산다는 것이 그다지 현명하지 않은 판단일 수 있다는 생각을 하게 되었다.
사람들이 집을 왜 사는 걸까? 그 이유중에 가장 큰 것이 재테크라고 생각한다는 것이다. 그런데 정말 집을 사는 것이 재테크에 도움이 되는 걸까? 집 값이 오르니까.. 라고 단순히 생각하면 오산이다. 너무 쉬운 답은 답이 아닐 확률이 높다는 것을 꼭 기억해야 한다.
집은 자산일까? 부채일까?
자산이라 함은 소유하고 있음으로서 지속적으로 이득을 주는 것을 자산이라고 하고, 소유함으로서 지속적으로 손해를 끼치는 것을 부채라고 했을 때, 집은 어느 쪽에 속하는 것일까?
부자 아빠 가난한 아빠라는 책을 보면 자세히 나와 있지만 집은 부채이다. 집은 소유하고 있으면 유지 보수비가 들 뿐만아니라 감가상각에 세금까지 나온다. 그야말로 부채 덩어리 인 것이다.
이해가 안간다면 조금 더 설명을 해 보자.
집을 가지고 있다고 치자. 1억짜리 30평 집을 가지고 있다고 치자. 그리고 그것이 2억이 되었다 치고, 그 다음 그 돈을 현금화 하려면 어떻게 해야 할까? 집을 팔아야 한다. 그러면 당장 어디로 갈 수 있겠는가? 더 작은 집으로 가거나 더 안좋은 동네로 이사가지 않는다면 아마 새로 이사갈 집도 2억쯤 할거다. 그러면 이 집이 나에게 이득을 주었는가? 아니면 손해만 주었는가? 세금과 유지보수비는 계속 지급되었을 테니 이 집은 나에게는 손실인 것이다.
또 있다. 1억 짜리 집이 자고나면 2억이 되어 있을까? 부동산에서는 쉽게 억억 하기 때문에 굉장히 크게 이익을 보는 듯 생각이 들기도 하겠지만 사실 생각해보면 그렇지도 않다. 10억 짜리가 1억 올라봐야 10% 수익을 낸 것 뿐이다. 그런데 실제로 그 정도 돈을 가지고 수익사업을 한다면 그정도 수익을 내는 것은 그다지 어렵지 않다. 예를 들어서 작년 나의 펀드 수익률은 무려 54%에 달한다. 10억을 넣어두었다면 5억 4천만원의 이익을 본 것이다. 과연 10%의 이익이 높은 기대수익이라고 할 수 있을까? 나는 그렇게 생각하지 않는다.
그리고 마지막으로 집이 돈이 되는 것은 남의 돈으로 돈을 벌기 때문에 이익이 된다고 하기도 한다. 지렛대효과 라고도 하는데, 집에 담보를 잔뜩 얻어서 집을 산 다음에 이자를 감당하고 남을 정도의 수익을 내고 파는 것을 말한다. 예를 들어 1억짜리 집을 2천만원에 사고 8천만원의 빚을 지고 80만원의 이자를 냈다고 치고, 이 집을 1억 2천만원에 팔면 1920만원의 이익이 나는데, 이것은 2천만원(초기 투자비)의 거의 100%에 가까운 경이적인 수익이기 때문이다. 그런데 뭐가 나쁘다는 걸까?
이 마지막 문제가 결국 그 유명한 미국의 서브 프라임 모기지론 사태를 불러 일으키는 근본적인 마인드 이다.
미국에서는 집을 살때 아주 적은 돈 만으로 살 수 있다. 그리고 나머지는 거의 30년에 가까운 장기 할부로 집을 구매하게 된다. 그리고 이자를 내면서 살게 되는 것이다. 그런데 서브 프라임이라는 것은 신용이 낮은 사람 즉 이자를 감당하기 어려운 사람들이라는 의미다. 그들은 앞으로 집값이 오를 것이라는 전망을 가지고 집을 샀고, 그 뒤에 이자를 못 값을 정도가 되면 집을 팔아서 남은 빚을 모두 청산하고 나서도 이익이 남을 것이다는 예상을 하고 집을 샀다는 의미이다. 그런데 문제는 이 이론은 집값이 지속적으로 오르지 않으면 유지되지 않는 시스템이라는 것이다. 지금 미국에서는 이런 사람들 중에 이자를 감당하지 못해서 집을 팔려는 사람이 늘어났고, 그 때문에 시장에 팔려고 내놓은 집이 늘어났다. 결국 시장에서 공급이 많아지면 가격은 내려가게 되고, 이 사람들은 집을 팔아도 이자를 모두 탕감하지 못하는 사태까지 오게 되는 것이다. 그러다 보면 그 남은 이자들은 결국 금융부실로 이어지게 되는 것이고, 이것이 서브 프라임 모기지론의 본질인 것이다.
어디서 많이 듣던 이야기 아닌가? 대부분의 사람들이 융자를 끼고 집을 사겠다고 한다면 기본적으로 저런 생각으로 집을 사겠다는 것을 의미한다. 집을 사겠다는 사람들 중에서 1억이 넘는 융자를 받아서 집을 사겠다고 하는 사람들이 있다. 기본적으로 한달에 약 100만원(연 10%이자 기준) 가량의 지출이 새로 생긴다는 것을 의미한다. 그러고도 생활이 아무 문제 없이 유지가 된다면야 상관 없지만 한국에서 월급쟁이로 살아간다는 것이 그렇게 녹녹한 생활은 아닐 것이다. 한달에 100만원씩이나 여유자금을 두면서 사는 집이 그다지 많지는 않다. 게다가 그 자금들이 대부분 이자로 나가는 돈이고, 또한 집 값이 오르지 않으면 그냥 그대로 부실로 이어질 수 있는 것이다. 그 돈을 모두 값을 때 까지 그저 괴롭고 지난하고 쪼들리는 삶을 살아야 한다는 것을 의미한다.
집을 사고 싶은가? 융자 없이 집을 살 수 없다면 집을 사지 않는 편이 더 안전할 것이다. 그 돈으로 차라리 펀드에 투자하는 편이 10년 20년 뒤에 2-3배쯤 큰 집을 당신에게 선사할 것이다.
타로마스터 최정안.
